常见的物业治理招投标注意事项-竞猜狂欢

来源:英雄联盟官方腾讯游戏作者:英雄联盟官方腾讯游戏 日期:2021-09-29 浏览:
本文摘要:一、物业治理的目的是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,详细有三个目的:(一)质量目的:1、硬件质量目的:主要是保证和维护物业的物理功效:结构功效、修建功效、机电设备功效、其它功效;2、软件质量目的:主要指服务的完备性、服务的实时性、服务的客户满足度等等;(二)宁静目的:1、物业使用情况的宁静,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的举行预防和治理;2、物业的宁静:指物业主体的宁静、结构的宁静、设备的运行治理宁静等。

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一、物业治理的目的是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,详细有三个目的:(一)质量目的:1、硬件质量目的:主要是保证和维护物业的物理功效:结构功效、修建功效、机电设备功效、其它功效;2、软件质量目的:主要指服务的完备性、服务的实时性、服务的客户满足度等等;(二)宁静目的:1、物业使用情况的宁静,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的举行预防和治理;2、物业的宁静:指物业主体的宁静、结构的宁静、设备的运行治理宁静等。3、物业使用人的宁静:指物业使用人的人身宁静、产业宁静的预防措施。

在宁静目的上,物业公司要留存种种记载和资料,以证明自己已经根据条约约定做好了各项服务。(三)物业治理用度目的:各项用度,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。二、几个名词解释:1、物业治理的本质:是物业治理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以治理为手段,以准公共性服务为焦点产物的商品服务运动。2、业主:指物业的所有权人;3、物业使用人:指物业的承租人(客户)或实际正当使用物业的人;4、暂时治理规约:开发商和物业公司制定的先期约束; 治理规约:指经由业主大会讨论通过的暂时治理规约或其修改稿;业主和物业使用人违背治理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;5、物业治理服务收费=物业治理服务费(基本物业治理服务费+机电设备设施日常运行维护费)+特约服务费+代庖服务费。

6、客户手册:指以治理规约、物业使用说明、物业治理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。7、灵活车园地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨论收几多的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区)业主同意不收的除外。该用度扣除物业须要治理用度外,由物业公司与业主协商使用。

注意该用度不含保管责任。8、几个主管部门:私搭乱盖――城管;不按划定从事摆卖加工谋划运动――城管;占压、破坏绿地――城管;拆改承重结构和使用功效――房地产治理局执法部门;三、小区车辆治理:1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是园地占用费,二是车辆保管费;园地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,可是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的用度为车辆保管费。两种用度由业主选择。

2、小区停车收费是一定趋势,也是管好小区车辆的须要手段。3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。

不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本用度为物业公司代为收取的车辆园地占用费”字样。4、小区车辆园地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。

外貌上看,物业公司好象没有利益,但实际上,一方面是做好了小区车辆治理,二方面增加了部门人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节约了相当大的成本。5、写字楼物业停车场也是如此。

这些用度应增补进维修资金中。另外,这一点应与保安做好协调事情。四、规避物业治理风险的几个方法:1、相对于民众责任险,物业治理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业治理中因为治理不善或不到位而造成的风险。

2、日常的事情,特别是巡回检查、日常检验等事情,根据物业治理条约以及设备设施的特点,先期制定治理方案,严格地明确地做好提出治理要求,并在日常事情中,以表格记载的形式做好记载,并落实到责任人。3、质价相符原则,差别的价钱,对应差别的服务尺度,如四级尺度中,楼道天天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要天天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。

4、物业公司并不是负担所有的责任,该行政主管部门负担的责任,就不应是物业治理企业的责任,如邢事案件。五、在装修阶段,如何做好制品掩护事情:1、对施工单元举行前端控制:挂号、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、须要时还需要发包方背书担保;2、进质料的历程,要接纳人盯人的方式;3、克制结构性和功效性拆改:接纳天天巡查的方式;4、对于写字楼,精密联系业主,在业主与租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监视机制内;六、关于物业区域内的公共秩序维护和宁静防范的几点说明:1、物业公司治理的是公有共有产业,维护公共秩序,而自行车、电动车、灵活车属于私产,不在物业公司的治理规模之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按条约推行责任。2、卖力小区生活秩序维护,而不是卖力社会宁静防范,社会宁静防范有行政主管和执法部门。七、对欠费业主的起诉与掌握:1、平是注意积累和掌握、留存有关记载和证据;2、评价服务事情是否到位,主要看物业公司是否按条约约定做到了,主要看多数业主的意见;3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;4、对于物业费打折的讯断,一定要据理力争,是哪项不及格,哪项用度打折,没有不及格的,就没有理没打折。

八、关于专项服务和物业创收:1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并宣布服务内容与质量、收费尺度,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。用度在公共服务费外独立收取。2、物业服务企业可凭据自身实力及所治理区域的特点,开展接受业主(或其它组织)委托的物业租赁、产物先容等广告,以完善服务设施、增加企业收入。九、物业企业内部治理的几点履历和做法:1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业治理事情中,要记着一点,任何人,包罗业主和租户、以及来访服务人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何与业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。

2、日常羁系要做到位。任何人都有惰性、任何人事情都需要督促,只是督促的方式纷歧样。

这一点在各向导和主管的日常事情中要明确知晓,各项事情的日常羁系必须到位。3、制定岗位职责和事情说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做获得位;4、做好客户治理和谋划:要想措施发挥客户资源的优势,谋划好客户:生存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户自己谋划和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当规模内公布,或代为联系,并向乐成(指中标或签订条约)者收取信息服务费(一般为条约额的0.5%-2%)。

5、如何相识客户需求:要做好物业治理事情,首先要相识业主和客户需要什么,有以下三种方式:*在相应的治理阶段,作为物业治理方,应定期如开务虚会,搞频频“头脑风暴”,就业主的需求问题各抒己见;*问卷观察,设计好问卷形式,开展问卷观察,在满足度观察时也可做;*与客户协管员以及客户向导定期举行相同;6、如何在公司内部建设良好的相同机制:*各部门每周(或天天)晨会或例会;*公司每周治理人员例会;*员工每月或每两月大会;以上三会的主要内容:一是汇报事情,二是分析总结不足并提出革新方法,三是摆设事情;十、绩效考核的主要内容和目的:1、绩效考核目的是激励员工首先完成好本职事情,其次是激励站在公司的角度,超出本职事情做好事情;2、内容之一:谋划,对于负担谋划项目的部门和小我私家,制定相应的激励措施;对于不负担谋划项目的部门和小我私家,提出并被采取的建议,要给予适当奖励;3、内空之二:治理,对于治理人员,其所治理的各项内容都要有明确的治理目的;对于操作人员,其所卖力的事情内容要制定明确的事情目的,客户满足度是考核的主要目的之一;4、内容之三:员工的学习和生长,勉励员工学习,给员工缔造学习条件和生长的条件,同时,学习和生长的时机也作为奖励条件之一,用于激励员工。5、绩效考核的效果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训时机、差别场所表彰;二是处罚:淘汰、降薪、差别场所点名不点名品评;要注意一点,大部门处罚,都要轰轰烈烈,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;十一、新建物业检验的主要内容:1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气条约等;2、对设备设施按设计举行检验数量和设置,通过试运行和跟踪安装调试的方法举行使用功效检验;3、对修建物外墙面、顶、地等举行目视检验;对修建物请专业人员举行检验;4、园林绿化工程检验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施举行检验(特殊件要通过监理和业主等留下部门质料,以利便以后维修);6、对配套设施举行检验;7、检验的方法有:目视:主要指外观、数量、完好水平;使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来磨练其安装质量和使用功效。检测:防雷避电等通过检测或检测陈诉来检查其完好性;试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;检察施工验收检测陈诉:通过检测陈诉来磨练;8、发现问题的处置惩罚原则:小问题记下来,填写物业检验记载表,并提出整改意见,交建设单元,建设单元要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的举行验收,管理检验手续。

大问题,特别是结构性问题,提交物业检验记载表,以及物业公司意见,交建设单元,如果业主要求接受,该问题双方应明确责任。十二、关于物业治理招投标:(一)物业治理投标历程中,常见的几种错误:1、没有很好地响应标书;2、没有很好地贯彻落实新政策和法例;3、组织架构、人员配备与项目不符;4、成本测算不精致;(一定要注意物业治理服务费由基本物业费和机电维修维护费组成);(二)体例标书的方法:1、建立投标书体例班子,标书内容广泛,不是一小我私家能完成的,所以一定要建立班子卖力标书体例事情;对于体例班子成员要求见下述。

2、搞好分工,明确责任:如商务标体例、资信能力体例、技术标体例(技术标内容还可以细分);各司其责;3、商务标和技术标体例之前,要首先研究透标书,熟悉现场和图纸,然后团体制定治理机构、人员组成、基本治理方案,在此基础上再行分工,以保证标书各部门之间有序衔接;4、标书体例之前,首先要占有资料,泉源有:招标文件、现场勘查、市场信息、政策法例、企业自身、网络;5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障;(三)体例标书的注意事项:1、标书体例人员要做到五个熟悉:*熟悉物业治理相关政策法例(如电费、水价、最低人为、五险一金、税收政策、消防、加班治理划定等);*熟悉各岗位事情运行法式;*熟悉企业总体情况;*熟悉投标文件的花样及内容:无牢固花样,但有约定俗成的相对牢固的基本花样;*熟悉成本测算方法及相关质料等的市场价钱;2、标书体例人员要有三个能力一个卖力:*分析判断能力;*文字表达能力;*盘算机操作能力;*有对企业卖力、对企业司理卖力、对小我私家卖力的意识和精神;3、体例标书,一定要注意十种废标情形;4、有一点约定俗成的做法:技术标一般在100页左右;5、招标书有评分尺度的,一定要根据评分尺度举行体例,并在目录中显着标注出评分尺度的内容;6、一定要注意在技术标中不能泛起与投标报价有关的经济性内容;7、标书体例完成后,一定要送交卖力人审阅;8、注意在相关页面上加盖红章,有的加盖骑页章;9、注意按招标书要求封装;(四)技术标的基本花样:1、对项目治理服务的定位及整体计划;2、对项目的基天职析及组织架构摆设;3、人员培训及考核机制;4、治理服务的内容、尺度、措施;5、前期物业复写蛀要事情环节运行法式;6、突发事件处置应急预案;7、眼妙手低治理服务标答应及保证措施;8、物资装备及办公用品配备;9、物业治理服务的有关制度;10、社区文化的设想与摆设;(五)标书体例完后,应做到六看:1、看有无废标情形;2、看投标文件对招标文件是否做出努力响应;3、看标书花样和要求是否有缺项;4、看有关质料是否切合政策法例;5、看有无过高答应;6、看商务标是否合理。(六)特别指出,物业治理条约签订后,一定要到当地房地产主管部门管理存案法式;十三、天津市现在与物业治理有关的执法法例:做物业治理事情,特别是市场行为时,对于政策的相识是十分须要的,下面列出了天津市规模内现在与物业治理相关执法法例条例,建议物业治理从业人员认真学习并运用到实际事情中:1、天津市物业治理条例:2008.12.01重新修订;2、天津市衡宇宁静使用治理条例;3、物业治理区域划分治理措施;4、业主大会和业主委员会运动规则;5、物业治理用房治理措施;6、天津市笺业企业退出项目治理措施;7、商品房住宅维修资金治理措施;8、非住宅专项维修资金治理措施(针对非住宅项目,现行的要求根据100元/平米尺度缴存);9、维修资金使用治理措施;10、衡宇应急抒难专项资金治理措施;11、旧楼区维修资金治理措施;12、天津市物业治理招投标治理措施;(保障性住房物业治理企业可加分)13、天津市物业治理费政府指导价;14、尚有七个存案法式、七个示范文本;15、高院有:修建物区分所有权治理措施、物业纠纷治理措施等解释;16、水电气暖相关行业划定和物价局的收费划定;�。


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